Chcete si koupit nemovitost na investici? Nejvíce se vám vyplatí nákup bytu. Jaké zvolíte financování? Zaplatit hotově nebo na hypotéku? A vyplatí se koupit byt soukromě, nebo na firmu? Máte šanci na vrácení daní?
Zvažujete nákup bytu na investici? Určitě je to dobrý nápad. Kromě jiného je výhodou, že byt můžete koupit na hypotéku. Na investici se jednoznačně vyplatí malé byty. I v době vysokých cen není problém najít malý byt, u kterého zaplatíte hypotéku z nájmu. U většího bytu je to těžší.
Velkou výhodou je, že neexistuje žádná jiná investice, na kterou vám půjčí banka miliony korun. To je největší krása bytů. Vůbec nemusíte mít vlastní kapitál, prostě investujete peníze banky. Díky nájemnému dokonce nemusíte splácet půjčku ze svého. Jednoduše byt pronajmete a nájemné používáte na úhradu hypotéky.
Svoji výhodu má samozřejmě i nákup v hotovosti. Proč? Získáte výhodu rychlého jednání. To se vyplatí hlavně v případě, kdy je prodávající – zjednodušeně řečeno – zahnaný do kouta, potřebuje rychle peníze na ruku, nemůže čekat na to, až vy dostanete hypotéku. Pro vás je to jistá konkurenční výhoda.
V hotovosti se také vyplatí koupit byt družstevní, kde si kupujete „jen“ členství v družstvu. Na hypotéku nejdou až na výjimky koupit. Banka potřebuje k úvěru zástavu, a to u družstevního členství není možné – nejde je zastavit. I proto jsou družstevní byty levnější o 10–20 procent.
Koupě bytu v dražbě
Pokud v inzerci narazíte na až podezřele levný byt, půjde velice často o vyvolávací cenu dražby. Právě cena je na koupi bytu v dražbě nejlákavější. Ale pozor: Dražby jsou riziková a vážná věc. Je třeba jednat s rozmyslem a nenechat rozhodovat emoce, což se často děje. Běžte se na nějakou dražbu podívat, ať víte, o čem mluvím.
Proto je lepší již mít nějaké zkušenosti. Nemovitost si musíte předem analyzovat, prostudovat znalecký odhad. Problém je, že v případě takzvaných nucených dražeb se často do nemovitosti nemůžete ani podívat. Bydlí tam třeba člověk v dluzích a nechce tam nikoho pustit. S dražbou ani nesouhlasí. Cena nemovitosti v takovém případě musí být hodně nízká, abyste měli polštář na případnou nákladnou rekonstrukci. Tohle všechno musíte zvážit.
Koupit byt soukromě, nebo na firmu
Přemýšlíte, zda se vám vyplatí koupit byt soukromě, nebo na firmu? Stručně řečeno: Jestliže si chcete koupit jeden byt a mít ho jako rezervu na stáří, pak si ho kupte jako fyzická osoba. Můžete ho pronajímat, a pokud ho jednou budete třeba chtít darovat dětem, vyhnete se i darovací dani, protože jde o darování v přímé linii.
Jedna z věcí, na kterou si musíte dát pozor je, abyste neměli příliš vysoké splátky, které by vás nadměrně zatížily. Ideální je, když nájem dokáže splácet hypotéku. Počítejte také s tím, že splátka může růst spolu s vyššími sazbami bank.
Naopak na firmu je dobré nakupovat ve chvíli, kdy již nejde jen o jeden byt, ale pokud máte například strategii: dobře nakoupit, výhodně a za více prodat. V takové chvíli už budete pravděpodobně zajímat finanční úřad. Možná budete muset platit DPH, určitě zdravotní a sociální pojištění. Daňové výhody a nevýhody pak mohou být zásadním bodem rozhodování. Neváhejte vše konzultovat s daňovým poradcem se specializací na nemovitosti, nejlépe s více.
Návratnost daní po koupi bytu
Co se týče návratnosti, resp. neplacení daní po koupit bytu, zásadně ji ovlivňuje druh vlastnictví. Jde o poměrně složitou daňovou problematiku. Nicméně, pokud investujete do bytu a vaším ziskem je nájem z nemovitosti, pak to neřešte, vyplatí se vám získat byt do osobního vlastnictví.
Pokud byste byt koupili na firmu, tak se vám to daňově vyplatí až při následných převodech nemovitosti, kdy budete z daně z nabytí osvobozeni. Pak totiž převádíte podíl ve firmě vlastnící nemovitost, nikoliv samotnou nemovitost. Tato varianta je tedy vhodná zejména pro ty, co si kupují spíše dražší nemovitost, kde se vyplatí složitější právní úkony. Pokud takovou firmu kupujete, je totiž třeba ji detailně prověřit (tzv. due diligence). Je třeba prověřit, že firma není podvodná past na vaše peníze, proto dejte dobrý pozor.
Jak to vidím já
Nákup bytu, ať již na investici nebo pro vlastní bydlení, je dobré si pořádně promyslet. Neudělejte chybu, že budete brouzdat inzercí a bezcílně hledat „nějaký byt“. Časem z toho budete zmatení, nebudete se v nabídce orientovat. Jasně si promyslete, co hledáte. Zjistěte si, zda dostanete hypotéku a zda budete schopni splácet. Pak hurá do toho a buďte si jistí, že investování se vyplatí a přinese vám zlaté ovoce!
Nezapomeňte, že nájem není zisk. S bytem budou další výdaje, a to i v případě, že v něm budete bydlet vy. Myslete na to, že splátky se s navýšením úroku mohou zvýšit, mějte proto finanční rezervu.
Líbí se vám tento článek a rádi byste se inspirovali dalšími praktickým informacemi? Podívejte se na mou knížku.
