Byt na investici: Proč si koupit 1+kk v Praze a ne 3 +1 v Lovosicích

Chcete si koupit byt na investici? Uvažujete stylem – větší byt, více peněz? Není to tak úplně pravda. V klasickém hodnotícím poměru cena/výkon je to spíše naopak. Kromě dispozice je důležité se zamyslet také nad lokalitou nemovitosti. 

Úvahu nad tím, zda koupit byt malý nebo se dvěma ložnicemi, musíme začít jak jinak než výpočtem. Stačí si ho udělat jen v hlavě. Když si v Praze koupíte byt za 2,8 milionu, dostanete ročně čistý nájem 144 tisíc, v případě bytu 3+kk za 5,5 milionu by to bylo 216 tisíc korun. V prvním případě je roční hrubý výnos z nájmu 5,14 procent, v druhém je 3,92 procent. Přehledně to vidíte v tabulce: 

Na investici se jednoznačně vyplatí malé byty. I v době vysokých cen není problém najít malý byt, u kterého splatíte hypotéku z nájmu. U většího bytu je to těžší. 

Vždy je samozřejmě dobré myslet na to, že je také dobré mít jistou rezervu na opravy bytů a na případný výpadek z nájmu či na snížení nájmu v době krize. V dnešní době se byt 1+kk v Praze pronajme minimálně za 12 tisíc a pochybuji, že by nájmy v budoucnu klesly o víc než 20 procent.

Něco jiného jsou speciální strategie, jako třeba pronajímání po pokojích, nebo dokonce po postelích. Když máte v bytě 3+kk čtyři studenty, můžou platit víc, než kolik byste dostali na nájmu od rodiny. Je s tím samozřejmě víc starostí, ale v univerzitních městech jde o velmi zajímavou možnost. Můžete si tak třeba koupit byt, který budete chtít později zrekonstruovat pro svou rodinu nebo rodinu svých dětí, a zatím ho necháte v původním stavu. 

Lokalita

Velikost bytu ale není to jediné, důležitá je lokalita. Pokud bude v něčem výhodná, mohou se ztratit i některé nevýhody bytu, jako je například jeho poloha v přízemí. Lokalitu a velikost bytu nezměníte, na rozdíl třeba od stavu bytu.

Při nákupu bytu myslete na svou cílovou skupinu. Komu chcete byt pronajímat? Mladým lidem? Je u nich asi větší pravděpodobnost, že se budou častěji stěhovat než rodina s dětmi, které začnou v daném místě chodit do školy. Mladí lidé si vystačí s malým bytem, rodina se do 1+kk vměstná těžko. Rodina hledá přírodu, místo, kde mohou jezdit s kočárkem a kde si děti mouhou hrát. Mladí lidé to chtějí mít hlavně blízko do práce a k nočnímu životu.

Pro mladé kupte malý byt s dobrou dopravní dostupností, blízko kanceláří a nočního života. Určitě si také dejte pozor, v jaké ulici, a dokonce i v jakém domě se byt nachází. Hlavně v malých městech jsou rozdíly obrovské. O ulici vedle už může jít o místo, kde si ambiciózní kravaťák byt nepronajme. Obecně platí, že čím menší město, tím důležitější je konkrétní umístění. V Praze je spíš podstatnější umístění ve čtvrti, v malém městě už jde o konkrétní ulici.

Kdybych se chtěl zaměřit na malý byt, spíš bych šel po místech u metra a co nejblíž centru. Například v Praze na Pankráci je ideální oblast pro pronájem lidem z přilehlých kancelářských budov. 

Pro děti

Chcete byt pro vlastní děti a zatím ho pronajímat rodinám? Poohlédněte se po oblastech blízko zeleně, v klidu. V Praze Hostivaři, blízko přírodě, jsou byty vhodné spíše pro rodiny s dětmi. Tam bych kupoval 3+kk.

Na to, jaký byt koupit, mají samozřejmě vliv vaše další plány. Jestliže chcete byt později dát dětem na bydlení, asi raději vezměte 2+kk. Není to investičně nejvýhodnější, ale v životě nám přece nejde jen o peníze. U čistě investičních bytů je nejlepší koupit co nejmenší byt u metra (pokud jde o Prahu), co nejblíž centru a víc vás v zásadě nemusí zajímat.

Velké nebo malé město?

Nemusíte ale také nutně kupovat byt jen v Praze. Ceny nájmů jsou sice mimo hlavní město nižší, ale pořizovací cena může být třeba třetinová. Šedesát metrů v Lovosicích tak koupíte za více jak milion, zatímco v Praze budete potřebovat miliony čtyři, a ještě půlku k tomu. Podívejte na srovnání v tabulce.

Výnos je vyšší u malých měst, ale je spojený s vyšším rizikem. Hlavní je, že v malých městech je vyšší riziko špatných nájemníků. Je tam prostě víc lidí, kteří mají hluboko do kapsy. Dalším rizikem je riziko neobsazenosti. Když je v oblasti celkově méně lidí, tak je tam o mnoho pomalejší trh s byty. Můžete tak mít skvělý vyšperkovaný byt, ale na nájemníka budete čekat někdy i několik měsíců. 

V Praze při šikovné správě bytu můžete dosáhnout obsazenosti 100 procent. U mimopražského bytu počítejte s tím, že byt budete muset minimálně spravovat, což bude komplikovanější se zvyšující se vzdáleností od vašeho bydliště.

Dalším rizikem malého města může být závislost na jednom velkém zaměstnavateli. Z mého pohledu je například rizikové kupovat byt v Mladé Boleslavi, protože vám do toho vstupuje riziko krachu Škodovky. Stačí, když omezí výrobu a začnou masivně propouštět. V menších městech je celkově podstatná zaměstnanost a ekonomické zdraví celého regionu. 

Jsou informace v tomto článku zajímavé? Pokud ano, pak by se vám líbila má kniha Jak investovat sám a bez bank, kde je takových informací 220 stran.