Investovat do bytu se vyplatí hned z několika důvodů. Kromě toho, že jeho cena bude růst, vyděláte mezitím ještě i na nájmu. Hlavní výhodou je, že většinu peněz vám půjčí banka. Investuji do různých věcí už dvacet let a ukládání peněz do nemovitostí považuji za jedno z nejvýhodnějších.
Nájemné u bytu představuje ročně zhruba pětiprocentní výnos. V Praze to aktuálně bývá méně, mimo Prahu je běžné dosahovat i dvojnásobného výnosu. Investice do bytu proto patří mezi jednu z nejoblíbenějších, i když je samozřejmě poměrně konzervativní. Je to i tím, že v posledních letech se v Česku mnoha lidem výrazně vyplatila. Ceny bytů totiž stále rostly a tím se hodnotila jejich investice. Navíc stále rostly i nájmy.
Nevyděláváte tudíž jen na zhodnocení nemovitosti, jejíž cena ideálně roste (a v posledních letech opravdu závratně), ale i na nájmu. Je samozřejmě otázka, jak se budou ceny chovat v budoucnu. Je ale prakticky jisté, že v horizontu 30 let porostou. Pokud tedy kupujete s výhledem na tak dlouhou dobu, je celkem jedno, kam se cena pohne po pěti letech – vy si to vyhodnotíte až po třiceti.
V současné době je těžké v Praze sehnat byt, u kterého se vám bude hypotéka splácet z nájemného, ale jde to. Klíčem je trpělivé sledování nabídek na realitních serverech (ten největší je Sreality.cz). Stačí si vybrat pár lokalit, které dobře znáte. Jednou se dobrý kup objeví a pak po něm vystartujte.
Proč chcete investovat?
Musíte si rozmyslet, co od investice čekáte. Investujete do bytu, protože chcete vydělávat na nájmu? Čekáte, že se ceny zvednou a chcete vydělat na pozdějším prodeji? Je to vaše bydlení na stáří? Chcete byt opravený nebo vás naopak bude bavit rekonstrukce? Podle všech těchto faktorů se musíte rozhodnout a jasně vědět, co hledáte.
Udělejte si investiční plán
Pokud se pro tuto investici rozhodnete, a já bych vám ji doporučil, udělejte si investiční plán a napište si ho. Máte v podstatě tři možnosti. První je pronájem: koupíte byt, pronajmete ho, a pokud jste jej koupili na hypotéku, splácíte z pronájmu hypotéku. Máte hotovost? Pak ještě lépe, otázka je, zda ji nepoužít jako jistinu a bytů si s použitím hypotéky nekoupit více.
Strategie číslo dvě: koupíte ošklivý vybydlený byt, uděláte rekonstrukci a byt pak prodáte za víc, nebo pronajmete. Strategie číslo tři pak je asi nejnáročnější. Předpokládá, že jste dobrý obchodník a máte dostatek času. Koupíte levně byt a prodáte jej obratem dráž.
Vyhledání vhodné nemovitosti
Když už víte, proč chcete byt koupit, stanovte si kritéria vhodné nemovitosti, respektive bytu, který hledáte. Neudělejte chybu, že budete brouzdat inzercí a bezcílně hledat. Časem z toho budete zmatení a nebudete se v nabídce orientovat. Tímto přístupem se brzo otrávíte a investování vám bude připadat složité.
Sepište si pro a proti a rozhodněte se: Nesnášíte jednání s řemeslníky? Neumíte vyjednávat? Nemáte vkus? Pak se asi raději rozhodnete pro variantu: najdu dokonalý byt v novostavbě a nebudu se muset o nic starat.
Pokud ale tušíte, že by vás bavilo něco budovat, ideálně s tím máte už nějaké zkušenosti, pak klidně neváhejte najít starší, klidně hodně vybydlený byt a dokonalou rekonstrukcí ho připravíte na pronájem nebo prodej. Dokonalý byt se pak bude snadněji pronajímat i prodávat.
Při plánování vždy musíte pamatovat na to, že nájem není zisk. S bytem budou další výdaje. Navíc se může stát, že dojde k navýšení úroků na hypotéce. Mějte pro tyto případy nějakou rezervu.
Průzkum lokality
Nemáte jasno, kde byt koupit, zda se vám vyplatí spíše malý byt v Praze nebo větší někde v Děčíně? Udělejte si průzkum lokality. Musíte počítat a také myslet na to, co s bytem chcete dělat do budoucnosti. Chcete si ho nechat? Pak pro vás asi bude důležité, v jaké je čtvrti. Chcete ho pronajímat? Mladým lidem? Pak musí být dobře dostupný veřejnou dopravou a blízko kanceláří a nočního života. V Praze je v případě čistě investičních bytů nejlepší koupit co nejmenší byt u metra a co nejblíže centru. Víc vás v zásadě nemusí zajímat.
Pro každého investora bude nejdůležitějším webem realitní server www.sreality.cz. Zapněte si na něm službu, díky které vám budou chodit nové inzeráty podle toho, o co se zajímáte. Začnete chodit na prohlídky, ať si uděláte nějakou představu, co je dobrá nabídka. Další možnosti najdete také na Bezrealitky.cz, Reality.idnes.cz, Bazos.cz. Představu o cenách bytů si děláte také na webu cenovamapa.org.
Vyberte si své lokality nebo třeba jen jednu a udělejte si dokonalý přehled. Pak už brzy hned poznáte, co je nízká a co vysoká cena.
Prostředky pro investici
Sepište si finanční možnosti. Jaké máte prostředky pro investici? Co případně můžete prodat a peníze použít k investování? Na jak vysokou hypotéku dosáhnete? Kolik peněz máte z vlastních zdrojů? Můžete a chcete zastavit nějakou svou jinou nemovitost? Potřebujete víc peněz pro získání hypotéky nebo vám chybí příjem na hypotéku? Pak si sepište, čeho potřebujete dosáhnout a následně i možnosti, jak toho můžete dosáhnout. Pokud si s tím nevíte rady, navštivte kouče. Skvělý kouč je například můj kamarád Robert Lhota (robert.lhota@gmail.com). Je to pětačtyřicetiletý zkušený manažer a sám k němu chodím na koučink, když si nevím rady s nějakým rozhodnutím. Možná vám bude koupě bytu trvat o něco déle než člověku s penězi v kapse. Neporovnávejte se s ostatními, co mají lepší možnosti, ale sami se sebou. Není důležité, čeho konkrétně dosáhnete, ale o jaký kus jste se posunuli vzhledem ke své startovací pozici.
Pokud se neorientujete ve světě hypoték, tak vězte, že existují hypoteční poradci. Svou práci pro vás dělají zdarma. Jsou placeni provizí z banky. Všechny banky jim dávají zhruba stejné odměny, takže není důvod, aby vám kvalitní poradce nedoporučil ten nejlepší finanční ústav. Když jim popíšete svou situaci, poradí vám, která banka se na to hodí nejvíce. Umí spočítat vaše možnosti s vaší výší platu a spousta dalších věcí. Takové lidi je možné kontaktovat i přes sociální sítě. Osobně znám například Pavla Čecha z webu Bezporadce.cz. Pomohl mi s mojí hypotékou a byl jsem velmi spokojený. Dále znám osobně Mariana Drgo (Mariandrgo.cz). Byl jsem na jeho přednášce o hypotékách a bylo vidět, že nabídky bank zná dokonale a stejně jako Pavel Čech si umí poradit i se specifickými požadavky klientů a ví která, banka má nejlepší podmínky.
Všechno je řešitelné. Stačí si napsat: čeho chci dosáhnout, jak toho dosáhnu, a to rozmělnit na jednotlivé drobné úkoly. Jsem si naprosto jistý, že pokud si takto stanovíte a napíšete své cíle, nic vás nezastaví.
Nejen pro začínající investory jsem sepsal knížku Jak investovat sám a bez bank, která je plná praktických tipů o investování. Najdete jí zde.
Přeji skvělé investování!
