Je právě čas investovat do bytu? Je to vůbec ještě výhodné při dnešních vysokých cenách? Na bytech je zajímavé hlavně to, že jejich koupě není složitá, zisk je v podstatě zaručen nájemným, a navíc je možné je financovat hypotékou. Nájemné u dobře koupeného bytu v Praze představuje ročně čistý pětiprocentní výnos. To vůbec není k zahození a může to zaplatit hypotéku.
Pokud už jste se pro tento druh investice rozhodli, pak asi máte také jasno v tom, proč chcete byt koupit. Důvod nákupu bytu nepodceňujte, napište si ho na papír a mějte ho před sebou, až budete prohledávat inzerci. Chcete z nájmu žít ve stáří? Darujete ho dětem, až vyrostou? Chcete ho opravit, a pak se ziskem prodat? Má být velký pro rodinu nebo jen garsonka jako startovací byt pro mladé?
Druhým bodem při vašem rozhodování musí být zhodnocení vašich finančních možností. Na jak vysokou hypotéku dosáhnete, kolik peněz máte z vlastních zdrojů a tak dál. Nevycházejí peníze? Potřebujete jich víc nebo nemáte příjem na hypotéku? Všechno je řešitelné. Jsem si naprosto jistý, že pokud si stanovíte cíl a napíšete si ho, v dohledné době ho dosáhnete. Opravdu.
Z vašich zápisků vyplynou otázky. Nevíte si rady s hypotékou nebo máte pocit, že vám ji nedají? Zajděte za hypotečním poradcem, nebo hned za dvěma či třemi. Hypoteční poradce je krásná a užitečná služba, a přitom je zdarma! Hypoteční poradce totiž dostává odměnu od banky. Všechny banky dnes dávají podobné odměny, takže poradce vám doporučí banku, která se hodí na vaši situaci a nikoliv tu, kde má největší provizi. Dobrý poradce poskytuje vysoce profesionální služby a opravdu vám pomůže.
Když se nevyznáte v bytech, napište si „naučit se analýzu bytu“. Informace vám poskytnou i moje stránky, a hlavně moje kniha Jak investovat sám a bez bank, kde je kapitola o nemovitostech a bytech. Použijte informace z této knížky a prakticky si analyzujte jeden byt za druhým, až to budete umět. Budete překvapení, jak se vám tímto přístupem budou otevírat další a další řešení a nové nápady.
Zorientujte se v nabídce
Možná tomu hned neuvěříte, ale je to tak: Není těžké se v problematice bytů zorientovat. Snadno se naučíte, co je potřeba si při koupi bytu ohlídat, abyste neudělali špatnou investici. Je také snadné získat přehled o trhu s byty. Stačí sledovat inzerci, chodit na prohlídky, dělat si vlastní analýzy jednotlivých bytů, a časem budete na byty expert.
U bytu se dá docela snadno ověřit pár věcí, které mohou znamenat riziko. Například od společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo vedení družstva se můžete dozvědět, zda dům nepotřebuje rekonstrukci společné střechy, která by znamenala výrazné zvýšení příspěvku do fondu oprav, či zda není celý dům zadlužený.
Solidní prodejce bytu vám tyto informace poskytne sám, například ve formě prohlášení od SVJ nebo družstva. Doporučuji také osobní jednání: ještě se mi nestalo, že by plánované opravy SVJ zamlčelo. Je také dobré vědět, jestli má SVJ peníze ve fondu oprav a kolik jsou příspěvky. Účetní závěrky by měly být přístupné ve sbírce listin, najdete je přes web ARES. Tam také zjistíte, jestli nemá nemovitost přehnané dluhy.
Dále si zkuste prověřit sousedy, zjistěte, jaký je v okolí bytu hluk. Nezbytné je samozřejmě zjištění technického stavu bytu a vybavení. Klidně po majitelích žádejte například dokumenty o revizi nebo účty po provedené rekonstrukci. Vyžádejte si případné plány, mohou se vám hodit.
Na byt vám půjčí banka, nemusíte mít miliony
Velkou výhodou je, že neexistuje žádná jiná investice, na kterou vám půjčí banka miliony korun. To je největší krása bytů. Vůbec nemusíte mít vlastní kapitál, prostě investujete peníze banky. Díky nájemnému dokonce nemusíte splácet půjčku ze svého. Jednoduše byt pronajmete a nájemné používáte na úhradu hypotéky.
Pokud už se o nějaké koupi rozhodujete, musíte si spočítat výnos z nájmu v poměru k ceně bytu. To je hlavní parametr bytu, který vás zajímá. Výpočet procentuálního výnosu z bytu je jednoduchý. Použijte následující vzorec:
(roční příjem z nájmu – roční výdaje na byt) / nákupní cena bytu včetně všech transakčních výdajů (daň, právník atd.) * 100
Výsledkem je procentuální roční výnos z investované částky. Naučte se počítat si tento údaj rychlostí blesku. Časem budete znát hrubý odhad z hlavy a i bez kalkulačky okamžitě uvidíte, jestli je nějaký byt levný, nebo drahý.
Do ročních výdajů byste měli započítat pojištění nemovitosti, poplatky za správu domu (SVJ nebo družstvo), roční daň z nemovitosti, poplatky za společné prostory a poplatky za údržbu nemovitosti (poplatky do fondu oprav). Můžete také odečíst bezpečnostní pojistku 10–20 procent za opravy zařízení bytu, mimořádné výdaje a neobsazenost bytu.
Vzoreček snadno upravíte na hypotéku. Do investované částky zahrnete jen vlastní zdroje a do výdajů splátku za hypotéku.
K tomu vás ještě čeká takzvaný kapitálový výnos. To je výnos z nárůstu hodnoty nemovitosti. Nejen že vyděláte na nájemném, vaše nemovitost za 30 let získá na hodnotě, a to je další výnos pro vás. Ceny bytů budou za 30 let několikanásobně vyšší. Možná vám to připadá v tuto chvíli neuvěřitelné, ale stačí si uvědomit, kolik stály byty před třiceti lety.
