Jde hlavně o to, v čem se člověk vyzná. Každý by se měl rozmyslet, u čeho je schopen posoudit rizika a nenaletět, a na to se zaměřit. Do čeho můžete investovat?
Jak určit cenu nemovitosti
Jak poznáte správnou cenu? Nejdřív si musíte zmapovat lokalitu a typy nemovitostí, které vás zajímají. Chcete kupovat byt k rekonstrukci nebo pozemky na stavbu? To závisí na vás, čemu dáváte přednost, nebo v čem se nejlépe orientujete. Když vlastníte stavební firmu, budou vás zřejmě zajímat nákupy bytů nebo domů k rekonstrukci. Pokud jste nepraktičtí a jakákoliv oprava nemovitosti vás děsí, asi raději budete spekulovat na trhu s pozemky. Rozhodně platí: vždy se dá něco najít.
Já osobně dávám přednost nemovitostem, kde můžu přidat nějakou hodnotu. Nezajímá mě jenom spekulace. U pozemků to znamená například nákup jednoho velkého pozemku a jeho následné rozdělení na více, případně i napojení inženýrských sítí a vybudování komunikace. U bytů ke zvýšení ceny a šanci na výdělek přispěje rekonstrukce.
Kde získávat informace o nemovitostech
Inzertní servery
Realitní server číslo jedna je Sreality.cz. Přihlaste se k odběru nových inzerátů ve vaší oblasti a získejte přehled o tom, co vás zajímá. Choďte na prohlídky nemovitostí. Dříve nebo později se seznámíte s trhem a budete vědět, co je dobrá a co špatná cena.
Katastr nemovitostí
Skvělý zdroj informací je také katastr nemovitostí. Katastr totiž ze zákona poskytuje informace o realizovaných prodejích. Ty jsou na rozdíl od těch v inzerátech reálné a ne nadsazené. Stačí dojít na katastr nemovitostí (každý kraj má několik katastrálních poboček, jejich seznam najdete na webu katastru). Tak získáte jasný přehled o tom, jaká cena za nemovitost či pozemek je nízká a jaká vysoká. Výjimkou jsou družstevní byty. Jejich cenu se nedozvíte, protože jde o prodej členství v družstvu.
Na katastrálním úřadu se tedy dozvíte, za kolik se prodala nemovitost, kterou jste viděli v inzerátu. Stačí vám občanský průkaz, číslo pozemku nebo jednotky a zaplatit poplatek 50 Kč za stránku výpisu. Můžete si také zřídit dálkový přístup a všechny tyto informace zjistíte online z pohodlí domova. Poplatky jsou stejné a zaplatíte je kartou. Návod na zřízení dálkového přístupu do katastru nemovitostí najdete na webu katastru.
Přečtěte si, jakou má investice do jednotlivého typu nemovitostí výhodu a nevýhodu:
Byt
Koupě bytu je podle mě investice s nejmenším rizikem.
Plusy
- U bytu se dá docela snadno ověřit pár věcí, které mohou znamenat riziko. Například od Sdružení vlastníků jednotek (SVJ) nebo vedení družstva se můžete dozvědět, zda dům nepotřebuje rekonstrukci střechy, která by znamenala výrazné zvýšení příspěvku do fondu oprav či zda není celý dům zadlužený.
Solidní prodejce bytu vám tyto informace poskytne sám, například ve formě prohlášení od SVJ nebo družstva. Doporučuji také osobní jednání: ještě se mi nestalo, že by plánované opravy SVJ zamlčelo. Je také dobré vědět, jestli má SVJ peníze ve fondu oprav a kolik jsou příspěvky.
Účetní závěrky by měly být přístupné ve sbírce listin, najdete je přes web ARES, tam zjistíte, jestli nemá nemovitost přehnané dluhy. - Dále si zkuste prověřit sousedy, zjistěte, jaký je v okolí bytu hluk. Nezbytné je samozřejmě zjištění technického stavu bytu, klidně po majitelích žádejte například dokumenty o revizi nebo účty po provedené rekonstrukci, vyžádejte si případné plány, mohou se vám hodit.
- Lze čekat, že počet lidí, kteří nedosáhnou na hypotéku, se výrazně zvýší, pronájmy bytů se tak mohou stát ještě lukrativnější než dosud. Kromě Prahy stojí za zvážení nákup bytu v některých městech, která jsou atraktivní, ať již svou blízkostí Praze nebo se tam prostě jen příjemně bydlí a je tam dost atraktivních pracovních příležitostí.
Mínusy
Ceny bytů jsou nyní nejvýše za poslední roky. Nicméně názory na to, zda někdy – zejména v Praze – klesnou, se poměrně dost liší. V současné době, kdy mají developeři problémy se schvalování svých projektů ze stran města a obcí, je navíc poměrně nízká nabídka. Ve vzduchu samozřejmě visí očekávaná recese a v té, jak známo ceny nemovitostí klesají. Je to koktejl protichůdných okolností, a co se přesně stane, nikdo neví.
Domy
Ceny domů v poslední době zejména v okolí Prahy stále stoupají. Dnes se vyplatí koupit zejména dům, který vypadá na první pohled nevábně a potřebuje rekonstrukci. Zatímco všichni takový dům budou přehlížet, vy můžete vydělat – pokud umíte zařídit rekonstrukci. Lidé se znalostí stavebních prací mají obrovskou výhodu.
Plusy
- Pokud koupíte nepředražený dům a dokážete ho ideálně ve vlastní režii levně zrekonstruovat, pak se může investice vyplatit. Zejména, když bude nemovitost v dobré lokalitě. Rozhodně je ale třeba myslet na rezervní fond pro případ nečekaného zvýšení nákladů na rekonstrukci.
Mínusy
- Koupit dům po rekonstrukci a pronajímat ho – to je investice, která se například v Praze v podstatě nevyplatí.
- Zjistit v jakém stavebně-technickém stavu dům skutečně je, není snadné. Je zde mnoho rizik a ani odborníci v tom nemají stoprocentní úspěšnost. Znáte to, jak do domu jednou kopnete, začnete objevovat další a další vady.
- Poptávka je spíše po malých bytech, takže se spíše vyplatí koupit si dům s několika bytovými jednotkami, které můžete pronajmout jednotlivě. Pak se vám samozřejmě ale nevyhnou starosti s více nájemníky. Rozhodně nejde o rychlý zisk, ale o dlouhodobou investici, které budete muset vždy věnovat nějaký čas.
Pozemek
V pořadí druhá nejméně riziková investice.
Plusy
- Pozemek při krizi nikdy neklesá tolik na ceně (alespoň pozemek v dobré lokalitě), jako například panelákový byt.
- S pozemkem nejsou udržovací starosti. Není třeba převádět energie, řešit stavební věci nebo platit poplatky do fondu oprav.
- Pozemek lze rozdělit na více pozemků a na tom vydělat. Majitelé bývají totiž v situaci, kdy by se nejraději majetku zbavili najednou a nemuseli nic řešit.
Mínusy
- U pozemku je hned několik rizikových faktorů, které ani nemůžete zahrnout do předkupní kontroly. Nebezpečné například je, že se objeví nečekaná regulace ze strany územního plánu, nějaká jiná regulace z obce. Problémem může být také připojení na sítě nebo fakt, že se pozemek nachází v místě, kde je například stavba regulována orgány ochrany životního prostředí nebo je případně v zájmu nezávislých ekologů stavbu zde omezit nebo zcela zrušit.
- U pozemku je seznam věcí k prověření prakticky nekonečný a reálně nelze všechny obsáhnout před koupí, pokud na rozhodnutí nemáte několik měsíců (což nikdy nemáte, zvlášť u dobré koupě). Na druhou stranu: pokud se naučíte prověřovat rizika, lze na pozemcích poměrně snadno vydělávat.
Pole
Hektar zemědělské půdy stojí 150-400 tisíc korun (zdroj: farmy.cz). Narozdíl od cen výše uvedených nemovitostí jde rozsah ceny uvést, protože nemá tak velký rozptyl.
Plusy
- Ceny zemědělské půdy jsou v porovnání se západem stále velmi nízké a lze čekat, že dlouhodobě budou dál stoupat. Cena se každým rokem zvyšuje, každý rok průměrně o deset procent.
- Při krizi cena zemědělské půdy vůbec neklesla. Dá se proto předpokládat, že i při další recesi si půda bude držet svou cenu.
- Do pole lze investovat i v menších částkách, řekněme 100 tisíc korun.
- Existuje obava, že novela zákona o zemědělské půdě dá předkupní právo půdy pro zemědělce, kteří na půdě pracují. To by znamenalo, že bude velmi těžké nebo spíš nemožné koupit půdu pod cenou.
Mínusy
- Půdu kupují nejen zemědělci, ale i velcí investoři, kteří mají větší šanci přeplatit
- Existuje riziko změny dotací, což může s cenami půdy zahýbat.
- Když půdu koupíte příliš daleko, budou vám vznikat náklady za cestu.
- Je čím dál těžší sehnat dobrý tip. Zemědělská půda se v posledních letech stala hitem pro mnoho investorů.
