Pět až deset procent ročně, to je velmi zjednodušeně výnos, který investice do nemovitosti může mít. Hned na začátku byste si ale měli rozmyslet, jakou strategii investice do nemovitosti chcete zvolit. Pronajímat? Prodávat se ziskem? Šetřit na stáří? Jak si nastavit cíle a kolik lze vydělat vysvětluji v tomto článku.
Co je investiční strategie a proč ji mít sepsanou
Rozhodli jste se investovat do nemovitosti? Pak se nejdřív rozhodněte pro některou z investičních strategií a sepište si ji. Jak na to? Já osobně rád používám flip chart, kde si jednotlivé možnosti vypíšu a pak si k nim dopisuju informace, na základě kterých se rozhodnu.
V případě investice do bytu nebo do více bytů máte v podstatě tři možnosti, tři základní investiční strategie:
- První z nich bych nazval „rekonstrukce“. Je náročná, ale dá se na ní vydělat relativně rychle. Spočívá v tom, že byt levně koupíte a dráž prodáte. Prostě ho zrekonstruujete, s pomocí odborníka na home staging nablýskáte a dokonale ho připravíte pro nového zájemce. U této strategie je většinou třeba mít peníze, buď vlastní, nebo investora.
- Strategie dvě „spekulant“ spočívá v tom, že byt jen výhodně koupíte a bez velkých úprav ho prodáte. Podařit se vám to může. Buď máte jen štěstí a dobrou znalost problematiky, nebo se dostanete k výhodné dražbě, nebo majitel na prodej z nějakého důvodu velmi spěchá. I na tuto strategii většinou potřebujete kupovat za hotové. Musíte tedy mít peníze nebo alespoň investora.
- Třetí a nejčastější strategie „pronájem“ je celkem jasná. Koupíte byt a pronajímáte ho. Pokud jste byt koupili na hypotéku, splácíte z nájemného svůj dluh. Je to nejčastější a stále úspěšná metoda. Celou dobu jste spláceli z cizích peněz a bez dalších nákladů na konci máte byt, který můžete prodat nebo nechat ho dále vydělávat. Jedna ze strategií, jak si zajistit peníze k důchodu.
Jaké prostředky mám k dispozici a jakou formou budu investici pokrývat
Další věc, kterou si musíte správně rozmyslet, je financování. Jaké máte prostředky a jak budete investici financovat? Jak velkou hypotéku si můžete vzít? Kolik máte například na stavebním spoření a kolik by vám mělo zůstat jako jistota pro nepředvídatelné události?
Pokud jste si například zvolili strategii „pronájem“ a chybí vám vlastní zdroje pro získání hypotéky, můžete si udělat plán: spořit na stavebním spoření po dobu pěti let a naspořit základ pro hypotéku. Nebo třeba pomůže rodina, to by potěšilo.
Možná jste zvolili některou ze dvou strategií, na kterou je potřeba dostatek peněz na nákup bytu bez úvěru. Pokud nedisponujete dostatkem financí, dejte si jako cíl najít investora. Nebojte se se svým nápadem oslovit své přátele a známé. Možná budete sami překvapeni, kolik lidí má peníze na investice. Další možností je využít i na tuto strategii hypotéku a předčasně ji splatit. S novými regulacemi na ochranu spotřebitelů by pokuta za předčasné splacení měla být zanedbatelná. Další možnost je například spotřebitelský úvěr. Do výše 800 tisíc ho lze získat poměrně snadno.
Čeho chci investicí do nemovitosti dosáhnout: vlastní bydlení či pasivní příjem
Pokud nemáte kde bydlet, je jasné, že důvodem investice bude řešení vlastních potřeb. Řešíte vlastní bydlení nebo chcete pasivní příjem? Když byt máte, pak není důvod (a to ani v případě, že není splacený), proč neinvestovat do dalšího. Je vám 40 let? Vašim dětem mezi 15-18? Za deset let vám tedy asi bude váš stometrový byt příliš velký. Co už teď koupit menší, kam se pak přesunete a ten, ve kterém bydlíte, nechat dětem? Nebo z něj budete platit hypotéku na ten menší. Promyslete své potřeby a propočítejte si to.
Půjčíte-li si dva a půl milionu na dvacet let, budete splácet 13,6 tisíc korun, byt koupíte za 3 200 000, pronajmete za 14 tisíc. V 60 letech máte splaceno a vy získáváte k důchodu zhruba takovou částku, jakou dostanete od státu. Pro takovou investici bych volil malý byt v Praze co nejblíže metru.
Možná nepotřebujete řešit úspory na stáří, ale stejně jako vám pomohli vaši rodiče, chcete i vy pomoci svým potomkům. Při výběru vhodného bytu pak budete myslet více na jeho lokalitu a zřejmě koupíte větší byt rovnou pro rodinu.
Rizika investic, volatilita
Pro investora strategií „pronájem“ je u bytů určující příjem z nájmu v porovnání s cenou bytu. Výpočet procentuálního výnosu z bytu je jednoduchý. Používejte následující vzorec:
(roční příjem z nájmu – roční výdaje na byt) / nákupní cena bytu včetně všech transakčních výdajů (daň, právník atd.) x 100
Výsledkem je procentuální roční výnos z investované částky. Naučte se počítat si tento údaj rychlostí blesku. Časem budete znát hrubý odhad z hlavy a i bez kalkulačky okamžitě uvidíte, jestli je nějaký byt levný, nebo drahý.
Do ročních výdajů byste měli započítat pojištění nemovitosti, poplatky za správu domu (SVJ nebo družstvo), roční daň z nemovitosti, poplatky za společné prostory a poplatky za údržbu nemovitosti (poplatky do fondu oprav). Můžete také odečíst 10 – 20 procent za opravy zařízení bytu, mimořádné výdaje a neobsazenost bytu. Vzoreček snadno upravíte na hypotéku. Pak do investované částky zahrnete jen vlastní zdroje a do výdajů splátku za hypotéku.
K tomu vás ještě čeká takzvaný kapitálový výnos. To je výnos z nárůstu hodnoty nemovitosti. Nejen, že vyděláte na nájemném, vaše nemovitost za 30 let získá na hodnotě, a to je další výnos pro vás.
Jaká z variant je nejrizikovější? Koupě bytu na pronájem? Na okamžitý prodej nebo na rekonstrukci? Díky tomu, že jsme u bytů, nikoliv u akcií, stačí použít selský rozum a nemusíte řešit složité parametry jako třeba volatilita a podobně.
Prvním kritériem pro omezení rizika je vaše znalost lokality a cen. Je třeba vidět více inzerátů a prohlídek, použít cenové mapy a získat tak znalost, která vám zaručí, že nekoupíte předražený byt. Dále si prověřte parametry bytu jako stav, stav domu, sousedy, dluhy společenství vlastníků jednotek nebo družstva. Více o všech věcech k prověření píšu v knize Jak investovat sám a bez bank v kapitole o nemovitostech a bytech.
Co se týče strategie, tak nejrizikovější je „rekonstrukce“. Můžete špatně odhadnout náklady na opravy, v průběhu rekonstrukce se může objevit více práce a tak dál. S tím byste měli počítat už při nákupu a nekupovat draze. Nenechte se zmást tím, že někteří lidé jsou ochotní dát za vybydlený byt stejně jako za pěkný. Je to dané jejich neznalostí a emotivním rozhodováním.
Méně riziková strategie je „spekulant“ a nejméně riziková „pronájem“. Pro odhad rizikovosti bytu budete sbírat zkušenosti celý život. Čím dříve začnete, tím líp. Každý nějak začínal. Většinou prvním bytem pro své vlastní bydlení.
Investiční horizont
Strategie „pronájem“ má horizont dlouhodobý, klidně až 30 let nebo déle. Díky tomu není až tak klíčové, zda koupíte byt o sto tisíc dráž nebo levněji. Když to rozložíte na 30 let, tak se to ztratí. I tak si ale dejte pozor, abyste nekoupili draho. Co když nastane nečekaná situace a budete muset byt prodat? Raději myslete na zadní vrátka a nekupujte předražené byty.
Oproti tomu strategie „spekulant“ a „rekonstrukce“ mají horizonty krátké, a proto je důležité koupit dobře a obchod udělat co nejrychleji, abyste se vyhnuli riziku z poklesu ceny důsledkem recese.
Likvidita investic
Likviditou se rozumí, jak rychle jste schopni investici proměnit zpět na peníze. Byty nepatří k nejlépe likvidním investicím, ale jde to. Prodej bytu může zabrat tři měsíce i déle. Záleží na lokalitě, ceně, období v roce a štěstí. Nepočítejte tedy s tím, že peníze takto uložené můžete použít na nákup jiné levné nemovitosti. Prodej bude trvat tak dlouho, že vám dávno propadnou rezervační lhůty. Nejdříve musíte prodat, až potom si můžete vyhlížet další nemovitost.
Pokud je pro vás likvidita klíčová, měli byste se zaměřit na velká města. V malých městech může prodej bytu trvat delší dobu než v městě větším. Je tam málo kupujících, obrat v nemovitostech je pomalý.
Kolik času budu věnovat správě investic
Pokud si koupíte jeden byt na pronájem, a to ještě v místě, kde bydlíte, nezabere vám to mnoho času. Určitě ne v současné době, kdy se například v Praze byt pronajme v podstatě během první prohlídky. Pokud si můžete vybírat nájemce, volte samozřejmě ty, kteří za rok neodejdou. Pak budete mít nejen méně práce, ale i nákladů.
Jestliže máte bytů víc, nebo se o ně vůbec nechcete starat, nebo jste se rozhodli pronajímat jinak než dlouhodobě, musíte si promyslet, kolik času budete správě investic věnovat. Dnes už není problém sehnat firmy, které se vám o vaši investici postarají včetně sehnání nájemce, podepsání smlouvy a případných oprav. Zajistí vše od pronájmu, přes přepisy energií až po opravy a vše potřebné. Podobné služby také dělá mnoho realitních kanceláří.
Investice bez práce
Pokud se nechcete o investice starat sami, je možné investovat s profesionály. V naší investiční společnosti Reventa a.s. spolupracujeme s investory již od částky sto tisíc a je možné dosahovat výnosu od šesti do deseti procent ročně. Pro více informací nás kontaktujte, kontaktní informace najdete na stránce společnosti Reventa a.s. zde.
