Pavel Bambásek

Jak nejlépe investovat padesát tisíc v roce 2024?

Pavel Bambásek — Sun, 03 Mar 2024 21:53:43 +0000

Nedávno jsem obdržel dotaz, kam je vhodné investovat, když má člověk volné finance ve výši 50 000 Kč a s investováním zatím nemá žádné zkušenosti. Zároveň finance nechce nechat jen tak ležet na účtu a chtěl by je nějakým způsobem zhodnotit.

(více…)

Garáž jako investice: kdy se vyplatí a proč

Pavel Bambásek — Mon, 13 Apr 2020 16:31:00 +0000

Chcete investovat do nemovitostí, ale na byt nemáte nebo si nemůžete vzít hypotéku? Vyzkoušejte si své schopnosti na garážích. Garáž jako investice se vyplatí. Roční výnos se pohybuje mezi pěti až patnácti procenty.

Garáž je ideální nemovitost pro drobné začínající investory. Pokud se necítíte rovnou na investici do bytu nebo na ní nemáte prostředky, můžete se otrkat s garážemi. Jejich výhodou je také (ve srovnání s byty) relativně malá konkurence. Na rozdíl od bytu vám na ní ale banka nedá hypotéku.

Proč se vyplatí investice do garáže

Zorientovat se v garážích a pochopit rizika je oproti bytům ještě jednodušší. V Praze sice cena garáží běžně dosahuje půl milionu, ale v jiných koutech republiky jsou levnější. Na cenovou analýzu lokality použijte katastr nemovitostí, kde najdete ceny, za které se garáž prodala. Zjistíte to přes dálkový přístup nebo přímo na katastru. Více o tom v článku o katastru.

Proč se investice do garáží vyplatí? Počítejte se mnou. Garáž koupíte za 500 tisíc, pronajmete ji za 2000 měsíčně. To vám zajistí roční zhodnocení ve výši téměř pěti procent.

Počítejte s tím, že trh s garážemi má sezónnost. Největší zájem o garáže je na podzim a do poloviny zimy. Nejlépe se nakupují na jaře a v létě.

Já doporučuji při pronajímání garáží sehnat nájemce s platbou na rok dopředu, právě kvůli pracnosti. Možná kvůli tomu budete muset slevit, to zvažte. Při platbě po čtvrtletích jsem nikdy slevit nemusel a pracnost se tím také snižuje. Platby nájmu je totiž potřeba kontrolovat.

Investice do garáží má také výhodu v tom, že oproti bytům zde hrozí menší rizika s neplatiči. Zatímco z bytu může být problém je dostat, nájemce je právně značně chráněn, z garáže to těžké není. Jde o nebytový prostor a tam má majitel s vymáháním svých práv volnější ruce.

Pokud se po nějaké době rozhodnete garáž prodat, tak ji předtím, než ji začnete nabízet, rozhodně vyšperkujte k dokonalosti. Můžete tak vydělat hned o několik desítek tisíc korun více.

V jakých lokalitách koupit garáž a kde se jim vyhnout

Zajímavé jsou lokality u velkých sídlišť a u hlavních dopravních tepen. Sehnat nájemce není problém. Poptávku podporují parkovací zóny v Praze a stále hustší zástavba. Lidé nechtějí kroužit po okolí a hledat místo na zaparkování.

Navíc mnozí garáže využívají nejen pro auto, ale velmi často i jako sklad. Někteří muži mají garáž v podstatě jako chatu. Klidně tam jsou o víkendu celý den, leští auto, dělají něco v dílně, sejdou se s kamarádem. Cílovou skupinou při prodeji garáže díky tomu nejsou jen lidé z okolí. Okruh zájemců je daleko širší.

Garáž je nemovitost stejně jako dům – kupní smlouva a náležitosti prodeje, daně

Při vyhledávání vhodné nemovitosti mám dobré zkušenosti s běžnou inzercí na Sreality, Bezrealitky a dalších serverech. Při pravidelném sledování nejnovějších inzerátů se vždy jednou za čas objeví dobrý kup.

Stejně jako koupě bytu, tak i koupě garáže musí být řádně podložena kupní smlouvou. Já osobně doporučuji nedělat to sám třeba na základě smluv z internetu, ale použít služby právníků.

Na co si dát pozor při koupi garáže – stav, okolí, územní plán

Podívejte se také do územního plánu. Budou se v okolí stavět byty? Tak to hraje spíše pro vás!

Jinak je nejpodstatnější parametr právní řešení příjezdové cesty. Na něj si dejte při koupě garáže pozor. To bývá řešeno podílem na cestě nebo věcným břemenem. Pokud cesta patří obci, je přístup také zajištěný.

Některé garáže jsou na vlastním pozemku, jiné bez něj. Lepší jsou ty s pozemkem. U těch bez pozemku je třeba prozkoumat, zda to může do budoucna znamenat problém. U pozemků vlastněných městem by to neměl být problém. Pozemky vlastněné soukromníkem naopak rizikové být mohou. Zjistěte si detailně všechny podrobnosti.

Proč neinvestovat v době nejistoty

Pavel Bambásek — Thu, 09 Apr 2020 14:39:00 +0000

Poslechněte si můj rozhovor s Adamem Wojnarem:

Investice do nemovitosti? Jak si nastavit cíle a kolik lze vydělat?

Pavel Bambásek — Mon, 24 Feb 2020 09:11:00 +0000

Pět až deset procent ročně, to je velmi zjednodušeně výnos, který investice do nemovitosti může mít. Hned na začátku byste si ale měli rozmyslet, jakou strategii investice do nemovitosti chcete zvolit. Pronajímat? Prodávat se ziskem? Šetřit na stáří? Jak si nastavit cíle a kolik lze vydělat vysvětluji v tomto článku.

(více…)

Co je to investiční hypotéka a proč je tak výhodná?

Pavel Bambásek — Sun, 09 Feb 2020 14:59:00 +0000

Zásadní výhodou nákupu bytu na hypotéku je to, že získáte velkou sumu peněz na investici. Peníze z hypotéky úročené aktuálně zhruba třemi procenty jsou vlastně velice „levné“, proto se vyplatí si je půjčit. Proč je výhodná investiční hypotéka? A jak na ni?

(více…)

Čekat s nákupem bytu na recesi? Ne, ale hledejte výhodnou koupi

Pavel Bambásek — Tue, 28 Jan 2020 06:00:00 +0000

Ceny nemovitostí stále neklesají, a tak je na místě otázka, zda kupovat byt na investici nebo ne. Zda čekat na pokles cen, protože něco takového jsme už za posledních 20 let také zažili. Já osobně bych nečekal, musíte ale dokonale zvažovat, zda jde o výhodný nákup.

Ceny bytů stále rostou. Zastaví se někdy?

Skrblík ve mně říká, že v době vysokých cen je obzvlášť třeba investovat jen do výhodných nákupů. Trpělivým hledáním je lze najít i v běžné inzerci. Není to ani moc těžké, jen to zabere hodně času a pohotové jednání. Když je ekonomika nahoře, je těžší najít výhodnou koupi, ale o to více je to potřeba.

Ekonomické cykly ovlivňují ceny bytů zcela zásadně. Táhne je poptávka a tu tvoří stav hypotečního trhu. Nízké úrokové sazby znamenají větší množství hypoték a rostoucí ceny bytů. Vysoké úrokové sazby byty naopak zlevňují.

Jak koupit byt levně

Jak poznáte dobrou koupi? Nejdřív si musíte zmapovat lokalitu a typy nemovitostí, které vás zajímají. Chcete kupovat byt k rekonstrukci, nebo po? Závisí na vás, čemu dáváte přednost. Když vlastníte stavební firmu, budou vás zřejmě zajímat nákupy bytů nebo domů k rekonstrukci. Pokud jste nepraktický člověk a jakákoliv oprava nemovitosti vás děsí, asi budete raději hledat byt v dobrém stavu. Máte tím horší pozici. Výhodnější koupí bývají spíše byty před rekonstrukcí, ale není to pravidlo. Rozhodně platí: vždy se najde něco pod cenou.

Hezký nebo ošklivý? Z mého pohledu je lepší koupit ošklivý byt na rekonstrukci a dát si práci s opravou. Setkal jsem s investorem, který v recesi úmyslně koupil panelákové byty. U nich se nejvíc mění cena s expanzí a recesí. V expanzi je prodal a čeká na další recesi. Je to dost odvážná úvaha, protože další recese může vypadat úplně jinak než ta předchozí.

Klesnou ceny bytů?

Na následujícím grafu vidíte vývoj ceny bytů za posledních deset let. Je zřejmé, že ceny bytů mohou i několik let klesat.

Zdroj: ČSÚ

Vývoj ceny bytů a domů v zahraničí také ukazuje značný vliv ekonomických cyklů. Všimněte si, že v USA ceny stále nedosáhly na úroveň z roku 2007–2008.

Srovnáním se zahraničními grafy vidíte, že situace u nás zdaleka není tak nebezpečná, jak někteří tvrdí. Ceny bytů možná časem klesnou, ale propad o 50 procent jako v Americe to téměř jistě nebude.

A pokud se ceny propadnou o 20 procent, u vlastního bydlení nemá smysl s nákupem čekat. Na nájmu totiž zaplatíte zhruba stejně, jako bude případná sleva nemovitosti. Viz článek: Potřebujete bydlet? Má smysl odkládat nákup bytu až klesnou ceny?

Chtěli byste knihu plnou podobných praktických rad a doporučení na investice? Podívejte se na mou knihu Jak investovat sám a bez bank.

Proč investovat do bytu, jaký si vybrat a kolik můžete vydělat?

Pavel Bambásek — Fri, 17 Jan 2020 00:00:00 +0000

Investovat do bytu se vyplatí hned z několika důvodů. Kromě toho, že jeho cena bude růst, vyděláte mezitím ještě i na nájmu. Hlavní výhodou je, že většinu peněz vám půjčí banka. Investuji do různých věcí už dvacet let a ukládání peněz do nemovitostí považuji za jedno z nejvýhodnějších.

Nájemné u bytu představuje ročně zhruba pětiprocentní výnos. V Praze to aktuálně bývá méně, mimo Prahu je běžné dosahovat i dvojnásobného výnosu. Investice do bytu proto patří mezi jednu z nejoblíbenějších, i když je samozřejmě poměrně konzervativní. Je to i tím, že v posledních letech se v Česku mnoha lidem výrazně vyplatila. Ceny bytů totiž stále rostly a tím se hodnotila jejich investice. Navíc stále rostly i nájmy.

Nevyděláváte tudíž jen na zhodnocení nemovitosti, jejíž cena ideálně roste (a v posledních letech opravdu závratně), ale i na nájmu. Je samozřejmě otázka, jak se budou ceny chovat v budoucnu. Je ale prakticky jisté, že v horizontu 30 let porostou. Pokud tedy kupujete s výhledem na tak dlouhou dobu, je celkem jedno, kam se cena pohne po pěti letech – vy si to vyhodnotíte až po třiceti.

V současné době je těžké v Praze sehnat byt, u kterého se vám bude hypotéka splácet z nájemného, ale jde to. Klíčem je trpělivé sledování nabídek na realitních serverech (ten největší je Sreality.cz). Stačí si vybrat pár lokalit, které dobře znáte. Jednou se dobrý kup objeví a pak po něm vystartujte.

Proč chcete investovat?

Musíte si rozmyslet, co od investice čekáte. Investujete do bytu, protože chcete vydělávat na nájmu? Čekáte, že se ceny zvednou a chcete vydělat na pozdějším prodeji? Je to vaše bydlení na stáří? Chcete byt opravený nebo vás naopak bude bavit rekonstrukce? Podle všech těchto faktorů se musíte rozhodnout a jasně vědět, co hledáte.

Udělejte si investiční plán

Pokud se pro tuto investici rozhodnete, a já bych vám ji doporučil, udělejte si investiční plán a napište si ho. Máte v podstatě tři možnosti. První je pronájem: koupíte byt, pronajmete ho, a pokud jste jej koupili na hypotéku, splácíte z pronájmu hypotéku. Máte hotovost? Pak ještě lépe, otázka je, zda ji nepoužít jako jistinu a bytů si s použitím hypotéky nekoupit více.

Strategie číslo dvě: koupíte ošklivý vybydlený byt, uděláte rekonstrukci a byt pak prodáte za víc, nebo pronajmete. Strategie číslo tři pak je asi nejnáročnější. Předpokládá, že jste dobrý obchodník a máte dostatek času. Koupíte levně byt a prodáte jej obratem dráž.

Vyhledání vhodné nemovitosti

Když už víte, proč chcete byt koupit, stanovte si kritéria vhodné nemovitosti, respektive bytu, který hledáte. Neudělejte chybu, že budete brouzdat inzercí a bezcílně hledat. Časem z toho budete zmatení a nebudete se v nabídce orientovat. Tímto přístupem se brzo otrávíte a investování vám bude připadat složité.

Sepište si pro a proti a rozhodněte se: Nesnášíte jednání s řemeslníky? Neumíte vyjednávat? Nemáte vkus? Pak se asi raději rozhodnete pro variantu: najdu dokonalý byt v novostavbě a nebudu se muset o nic starat.

Pokud ale tušíte, že by vás bavilo něco budovat, ideálně s tím máte už nějaké zkušenosti, pak klidně neváhejte najít starší, klidně hodně vybydlený byt a dokonalou rekonstrukcí ho připravíte na pronájem nebo prodej. Dokonalý byt se pak bude snadněji pronajímat i prodávat.

Při plánování vždy musíte pamatovat na to, že nájem není zisk. S bytem budou další výdaje. Navíc se může stát, že dojde k navýšení úroků na hypotéce. Mějte pro tyto případy nějakou rezervu.

Průzkum lokality

Nemáte jasno, kde byt koupit, zda se vám vyplatí spíše malý byt v Praze nebo větší někde v Děčíně? Udělejte si průzkum lokality. Musíte počítat a také myslet na to, co s bytem chcete dělat do budoucnosti. Chcete si ho nechat? Pak pro vás asi bude důležité, v jaké je čtvrti. Chcete ho pronajímat? Mladým lidem? Pak musí být dobře dostupný veřejnou dopravou a blízko kanceláří a nočního života. V Praze je v případě čistě investičních bytů nejlepší koupit co nejmenší byt u metra a co nejblíže centru. Víc vás v zásadě nemusí zajímat.

Pro každého investora bude nejdůležitějším webem realitní server www.sreality.cz. Zapněte si na něm službu, díky které vám budou chodit nové inzeráty podle toho, o co se zajímáte. Začnete chodit na prohlídky, ať si uděláte nějakou představu, co je dobrá nabídka. Další možnosti najdete také na Bezrealitky.cz, Reality.idnes.cz, Bazos.cz. Představu o cenách bytů si děláte také na webu cenovamapa.org.

Vyberte si své lokality nebo třeba jen jednu a udělejte si dokonalý přehled. Pak už brzy hned poznáte, co je nízká a co vysoká cena.

Prostředky pro investici

Sepište si finanční možnosti. Jaké máte prostředky pro investici? Co případně můžete prodat a peníze použít k investování? Na jak vysokou hypotéku dosáhnete? Kolik peněz máte z vlastních zdrojů? Můžete a chcete zastavit nějakou svou jinou nemovitost? Potřebujete víc peněz pro získání hypotéky nebo vám chybí příjem na hypotéku? Pak si sepište, čeho potřebujete dosáhnout a následně i možnosti, jak toho můžete dosáhnout. Pokud si s tím nevíte rady, navštivte kouče. Skvělý kouč je například můj kamarád Robert Lhota (robert.lhota@gmail.com). Je to pětačtyřicetiletý zkušený manažer a sám k němu chodím na koučink, když si nevím rady s nějakým rozhodnutím. Možná vám bude koupě bytu trvat o něco déle než člověku s penězi v kapse. Neporovnávejte se s ostatními, co mají lepší možnosti, ale sami se sebou. Není důležité, čeho konkrétně dosáhnete, ale o jaký kus jste se posunuli vzhledem ke své startovací pozici.

Pokud se neorientujete ve světě hypoték, tak vězte, že existují hypoteční poradci. Svou práci pro vás dělají zdarma. Jsou placeni provizí z banky. Všechny banky jim dávají zhruba stejné odměny, takže není důvod, aby vám kvalitní poradce nedoporučil ten nejlepší finanční ústav. Když jim popíšete svou situaci, poradí vám, která banka se na to hodí nejvíce. Umí spočítat vaše možnosti s vaší výší platu a spousta dalších věcí. Takové lidi je možné kontaktovat i přes sociální sítě. Osobně znám například Pavla Čecha z webu Bezporadce.cz. Pomohl mi s mojí hypotékou a byl jsem velmi spokojený. Dále znám osobně Mariana Drgo (Mariandrgo.cz). Byl jsem na jeho přednášce o hypotékách a bylo vidět, že nabídky bank zná dokonale a stejně jako Pavel Čech si umí poradit i se specifickými požadavky klientů a ví která, banka má nejlepší podmínky.

Všechno je řešitelné. Stačí si napsat: čeho chci dosáhnout, jak toho dosáhnu, a to rozmělnit na jednotlivé drobné úkoly. Jsem si naprosto jistý, že pokud si takto stanovíte a napíšete své cíle, nic vás nezastaví.

Nejen pro začínající investory jsem sepsal knížku Jak investovat sám a bez bank, která je plná praktických tipů o investování. Najdete jí zde.

Přeji skvělé investování!

Nákup bytu: Proč se vyplatí vzít si hypotéku a lze vrátit daně, když kupujete na firmu?

Pavel Bambásek — Tue, 14 Jan 2020 00:00:00 +0000

Chcete si koupit nemovitost na investici? Nejvíce se vám vyplatí nákup bytu. Jaké zvolíte financování? Zaplatit hotově nebo na hypotéku? A vyplatí se koupit byt soukromě, nebo na firmu? Máte šanci na vrácení daní?

Zvažujete nákup bytu na investici? Určitě je to dobrý nápad. Kromě jiného je výhodou, že byt můžete koupit na hypotéku. Na investici se jednoznačně vyplatí malé byty. I v době vysokých cen není problém najít malý byt, u kterého zaplatíte hypotéku z nájmu. U většího bytu je to těžší.

Velkou výhodou je, že neexistuje žádná jiná investice, na kterou vám půjčí banka miliony korun. To je největší krása bytů. Vůbec nemusíte mít vlastní kapitál, prostě investujete peníze banky. Díky nájemnému dokonce nemusíte splácet půjčku ze svého. Jednoduše byt pronajmete a nájemné používáte na úhradu hypotéky.

Svoji výhodu má samozřejmě i nákup v hotovosti. Proč? Získáte výhodu rychlého jednání. To se vyplatí hlavně v případě, kdy je prodávající – zjednodušeně řečeno – zahnaný do kouta, potřebuje rychle peníze na ruku, nemůže čekat na to, až vy dostanete hypotéku. Pro vás je to jistá konkurenční výhoda.

V hotovosti se také vyplatí koupit byt družstevní, kde si kupujete „jen“ členství v družstvu. Na hypotéku nejdou až na výjimky koupit. Banka potřebuje k úvěru zástavu, a to u družstevního členství není možné – nejde je zastavit. I proto jsou družstevní byty levnější o 10–20 procent.

Koupě bytu v dražbě

Pokud v inzerci narazíte na až podezřele levný byt, půjde velice často o vyvolávací cenu dražby. Právě cena je na koupi bytu v dražbě nejlákavější. Ale pozor: Dražby jsou riziková a vážná věc. Je třeba jednat s rozmyslem a nenechat rozhodovat emoce, což se často děje. Běžte se na nějakou dražbu podívat, ať víte, o čem mluvím.

Proto je lepší již mít nějaké zkušenosti. Nemovitost si musíte předem analyzovat, prostudovat znalecký odhad. Problém je, že v případě takzvaných nucených dražeb se často do nemovitosti nemůžete ani podívat. Bydlí tam třeba člověk v dluzích a nechce tam nikoho pustit. S dražbou ani nesouhlasí. Cena nemovitosti v takovém případě musí být hodně nízká, abyste měli polštář na případnou nákladnou rekonstrukci. Tohle všechno musíte zvážit.

Koupit byt soukromě, nebo na firmu

Přemýšlíte, zda se vám vyplatí koupit byt soukromě, nebo na firmu? Stručně řečeno: Jestliže si chcete koupit jeden byt a mít ho jako rezervu na stáří, pak si ho kupte jako fyzická osoba. Můžete ho pronajímat, a pokud ho jednou budete třeba chtít darovat dětem, vyhnete se i darovací dani, protože jde o darování v přímé linii.

Jedna z věcí, na kterou si musíte dát pozor je, abyste neměli příliš vysoké splátky, které by vás nadměrně zatížily. Ideální je, když nájem dokáže splácet hypotéku. Počítejte také s tím, že splátka může růst spolu s vyššími sazbami bank.

Naopak na firmu je dobré nakupovat ve chvíli, kdy již nejde jen o jeden byt, ale pokud máte například strategii: dobře nakoupit, výhodně a za více prodat. V takové chvíli už budete pravděpodobně zajímat finanční úřad. Možná budete muset platit DPH, určitě zdravotní a sociální pojištění. Daňové výhody a nevýhody pak mohou být zásadním bodem rozhodování. Neváhejte vše konzultovat s daňovým poradcem se specializací na nemovitosti, nejlépe s více.

Návratnost daní po koupi bytu

Co se týče návratnosti, resp. neplacení daní po koupit bytu, zásadně ji ovlivňuje druh vlastnictví. Jde o poměrně složitou daňovou problematiku. Nicméně, pokud investujete do bytu a vaším ziskem je nájem z nemovitosti, pak to neřešte, vyplatí se vám získat byt do osobního vlastnictví.

Pokud byste byt koupili na firmu, tak se vám to daňově vyplatí až při následných převodech nemovitosti, kdy budete z daně z nabytí osvobozeni. Pak totiž převádíte podíl ve firmě vlastnící nemovitost, nikoliv samotnou nemovitost. Tato varianta je tedy vhodná zejména pro ty, co si kupují spíše dražší nemovitost, kde se vyplatí složitější právní úkony. Pokud takovou firmu kupujete, je totiž třeba ji detailně prověřit (tzv. due diligence). Je třeba prověřit, že firma není podvodná past na vaše peníze, proto dejte dobrý pozor.

Jak to vidím já

Nákup bytu, ať již na investici nebo pro vlastní bydlení, je dobré si pořádně promyslet. Neudělejte chybu, že budete brouzdat inzercí a bezcílně hledat „nějaký byt“. Časem z toho budete zmatení, nebudete se v nabídce orientovat. Jasně si promyslete, co hledáte. Zjistěte si, zda dostanete hypotéku a zda budete schopni splácet. Pak hurá do toho a buďte si jistí, že investování se vyplatí a přinese vám zlaté ovoce!

Nezapomeňte, že nájem není zisk. S bytem budou další výdaje, a to i v případě, že v něm budete bydlet vy. Myslete na to, že splátky se s navýšením úroku mohou zvýšit, mějte proto finanční rezervu.

Líbí se vám tento článek a rádi byste se inspirovali dalšími praktickým informacemi? Podívejte se na mou knížku.

Proč investovat do bytu a jak to udělat bezpečně?

Pavel Bambásek — Mon, 09 Dec 2019 00:00:00 +0000

Je právě čas investovat do bytu? Je to vůbec ještě výhodné při dnešních vysokých cenách? Na bytech je zajímavé hlavně to, že jejich koupě není složitá, zisk je v podstatě zaručen nájemným, a navíc je možné je financovat hypotékou. Nájemné u dobře koupeného bytu v Praze představuje ročně čistý pětiprocentní výnos. To vůbec není k zahození a může to zaplatit hypotéku.

Pokud už jste se pro tento druh investice rozhodli, pak asi máte také jasno v tom, proč chcete byt koupit. Důvod nákupu bytu nepodceňujte, napište si ho na papír a mějte ho před sebou, až budete prohledávat inzerci. Chcete z nájmu žít ve stáří? Darujete ho dětem, až vyrostou? Chcete ho opravit, a pak se ziskem prodat? Má být velký pro rodinu nebo jen garsonka jako startovací byt pro mladé?

Druhým bodem při vašem rozhodování musí být zhodnocení vašich finančních možností. Na jak vysokou hypotéku dosáhnete, kolik peněz máte z vlastních zdrojů a tak dál. Nevycházejí peníze? Potřebujete jich víc nebo nemáte příjem na hypotéku? Všechno je řešitelné. Jsem si naprosto jistý, že pokud si stanovíte cíl a napíšete si ho, v dohledné době ho dosáhnete. Opravdu.

Z vašich zápisků vyplynou otázky. Nevíte si rady s hypotékou nebo máte pocit, že vám ji nedají? Zajděte za hypotečním poradcem, nebo hned za dvěma či třemi. Hypoteční poradce je krásná a užitečná služba, a přitom je zdarma! Hypoteční poradce totiž dostává odměnu od banky. Všechny banky dnes dávají podobné odměny, takže poradce vám doporučí banku, která se hodí na vaši situaci a nikoliv tu, kde má největší provizi. Dobrý poradce poskytuje vysoce profesionální služby a opravdu vám pomůže.

Když se nevyznáte v bytech, napište si „naučit se analýzu bytu“. Informace vám poskytnou i moje stránky, a hlavně moje kniha Jak investovat sám a bez bank, kde je kapitola o nemovitostech a bytech. Použijte informace z této knížky a prakticky si analyzujte jeden byt za druhým, až to budete umět. Budete překvapení, jak se vám tímto přístupem budou otevírat další a další řešení a nové nápady.

Zorientujte se v nabídce

Možná tomu hned neuvěříte, ale je to tak: Není těžké se v problematice bytů zorientovat. Snadno se naučíte, co je potřeba si při koupi bytu ohlídat, abyste neudělali špatnou investici. Je také snadné získat přehled o trhu s byty. Stačí sledovat inzerci, chodit na prohlídky, dělat si vlastní analýzy jednotlivých bytů, a časem budete na byty expert.

U bytu se dá docela snadno ověřit pár věcí, které mohou znamenat riziko. Například od společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo vedení družstva se můžete dozvědět, zda dům nepotřebuje rekonstrukci společné střechy, která by znamenala výrazné zvýšení příspěvku do fondu oprav, či zda není celý dům zadlužený.

Solidní prodejce bytu vám tyto informace poskytne sám, například ve formě prohlášení od SVJ nebo družstva. Doporučuji také osobní jednání: ještě se mi nestalo, že by plánované opravy SVJ zamlčelo. Je také dobré vědět, jestli má SVJ peníze ve fondu oprav a kolik jsou příspěvky. Účetní závěrky by měly být přístupné ve sbírce listin, najdete je přes web ARES. Tam také zjistíte, jestli nemá nemovitost přehnané dluhy.

Dále si zkuste prověřit sousedy, zjistěte, jaký je v okolí bytu hluk. Nezbytné je samozřejmě zjištění technického stavu bytu a vybavení. Klidně po majitelích žádejte například dokumenty o revizi nebo účty po provedené rekonstrukci. Vyžádejte si případné plány, mohou se vám hodit.

Na byt vám půjčí banka, nemusíte mít miliony

Velkou výhodou je, že neexistuje žádná jiná investice, na kterou vám půjčí banka miliony korun. To je největší krása bytů. Vůbec nemusíte mít vlastní kapitál, prostě investujete peníze banky. Díky nájemnému dokonce nemusíte splácet půjčku ze svého. Jednoduše byt pronajmete a nájemné používáte na úhradu hypotéky.

Pokud už se o nějaké koupi rozhodujete, musíte si spočítat výnos z nájmu v poměru k ceně bytu. To je hlavní parametr bytu, který vás zajímá. Výpočet procentuálního výnosu z bytu je jednoduchý. Použijte následující vzorec:

(roční příjem z nájmu – roční výdaje na byt) / nákupní cena bytu včetně všech transakčních výdajů (daň, právník atd.) * 100

Výsledkem je procentuální roční výnos z investované částky. Naučte se počítat si tento údaj rychlostí blesku. Časem budete znát hrubý odhad z hlavy a i bez kalkulačky okamžitě uvidíte, jestli je nějaký byt levný, nebo drahý.

Do ročních výdajů byste měli započítat pojištění nemovitosti, poplatky za správu domu (SVJ nebo družstvo), roční daň z nemovitosti, poplatky za společné prostory a poplatky za údržbu nemovitosti (poplatky do fondu oprav). Můžete také odečíst bezpečnostní pojistku 10–20 procent za opravy zařízení bytu, mimořádné výdaje a neobsazenost bytu.

Vzoreček snadno upravíte na hypotéku. Do investované částky zahrnete jen vlastní zdroje a do výdajů splátku za hypotéku.

K tomu vás ještě čeká takzvaný kapitálový výnos. To je výnos z nárůstu hodnoty nemovitosti. Nejen že vyděláte na nájemném, vaše nemovitost za 30 let získá na hodnotě, a to je další výnos pro vás. Ceny bytů budou za 30 let několikanásobně vyšší. Možná vám to připadá v tuto chvíli neuvěřitelné, ale stačí si uvědomit, kolik stály byty před třiceti lety.

Jak prodat byt – rychle a výhodně?

Pavel Bambásek — Mon, 11 Nov 2019 00:00:00 +0000

Jak rychle a výhodně prodat byt? Důležitá je hlavně jeho dobrá prezentace. Rozmyslete si přitom, zda chcete na jednání se zájemci chodit sami, nebo si na to někoho najmete. Jaké formality musíte dodržet a jaké kroky nesmíte vynechat, abyste prodávali bezpečně?

Nabídková cena

První věc, kterou si musíte rozmyslet, je nabídková cena. Jak ji určit? Podívejte se na inzeráty, nejznámější jsou Sreality.cz. Zde si můžete filtrovat nemovitosti nejen podle lokality, ale i dispozice nebo podle použitých materiálů při stavbě (cihla/panel). Z inzertního portálu získáte určitou představu o tom, jaká může být vaše nabídková cena, ať již budete byt prodávat sami nebo přes realitní kancelář, kde samozřejmě musíte počítat s provizí. V takovém případě jistě makléř přijde s nějakým odborným názorem na cenu. Já sám se svými spolupracovníky také příležitostně pomůžeme kamarádovi nebo známému prodat byt, můžete se na mě obrátit na některém z kontaktů zde.

Skutečnou cenu, za kterou se prodaly nemovitosti ve vašem okolí, ale zjistíte z katastru nemovitostí, který poskytuje informace o realizovaných prodejích. Ty jsou na rozdíl od těch v inzerátech reálné a vypovídají mnohem víc o tom, za kolik byl byt prodaný. Musíte ale na katastrální úřad nebo si zřídit dálkový přístup. Jak na to popisuji v samostatném článku o katastru.

Dobrá prezentace bytu

Byt, který jsme se spolupracovníky připravili na prodej

Zcela zásadní je dobrá prezentace bytu. A to jak v případě, že jste byt koupili ve špatném stavu a nabízíte ho po rekonstrukci, tak i v případě, že v něm stále bydlíte. V prvním případě nešetřete na službách zajišťujících home staging. Nechte si byt upravit od designérů, a to klidně i jen na focení (ale od profesionála) a na dobu nabízení bytu. Já osobně doporučuji do bytu před koupí investovat. Podle mě se taková investice vyplatí.

Pokud sázíte na realitku, tak chtějte, aby vám takové služby nabídla. Dobrá prezentace bytu zvyšuje šance na vyšší cenu a také na rychlejší průběh. Díky dobrým fotkám dokonale upraveného bytu přijde více zájemců, takže zvýšíte šanci, že o byt bude mít zájem i někdo, komu třeba ne zcela vyhovuje dispozice nebo lokalita. Dnes by mělo být samozřejmostí i pořízení videoprohlídky.

Připravenost bytu: vliv emocí

Možná vám to nebude připadat důležité, ale je to tak. I když možná ani nevíte, co jsou to pastelové barvy, tak věřte, že prostě neprodávají. Stejně tak prezentaci bytu zkazí povlečení koupená v akci, nepořádek v koupelně nebo přehoz s motivem koťátek. Dejte byt do nejlepšího pořádku, vymalujte. Jestliže nechcete opravdu příliš investovat, alespoň dokonale ukliďte. Vliv emocí je při nákupu bytu nemalý, nikomu se na prohlídku bytu, který odpuzuje, prostě nechce ani jít.

Případné zájemce může zaujmout klidně jen jedna dokonalá fotka výhledu z okna. Myslete na to, jaké emoce rozhodovaly, když jste byt kupovali vy. Zatímco ženy budou možná více zajímat informace o občanské vybavenosti v okolí, muži ocení, když budete mít zprávu Sdružení vlastníků jednotek o stavu domu a bezdlužnosti či doklady o provedené rekonstrukci bytu.

Jednání se zájemci

Jestliže nejste profesionál, možná prodáváte jediný byt v životě, budou vám chybět zkušenosti. Pro jednání se zájemci je třeba dostat několik zásadních rad. Rada první: vše si dobře zorganizujte, abyste na jednotlivé schůzky nezapomínali a abyste přišli včas a připravení. Jinak si raději najměte realitku.

Při jednání se zájemci mějte připravenou strategii. Víte, že jste cenu nadhodnotili? Pak můžete mít i připravenou nabídku snížení. Neříkejte to ale hned. Co je dál zásadní: nedávejte najevo emoce typu: to jsem nečekala, že mi dají..nebo: hlavně ať už to mám z krku. To vaše šance na dobrou cenu snižuje.

A další důležitá věc: pokud nemáte podepsanou smlouvu nebo alespoň smlouvu o rezervaci, která obsahuje nějakou pokutu, je to jako kdybyste neměli nic. O tom by zkušení prodejci mohli vykládat, kolik měli důvěryhodných zájemců, kteří nakonec ani neodpověděli na telefonát.

Formality

Dostáváme se k důležitému bodu, a to jsou formality. A tady se podle mě bez profesionální pomoci neobejdete. První stupeň je již zmíněné složení záloh, následuje kupní smlouva a případné čekání na hypotéku kupujícího. Zálohu je třeba mít podloženou rezervační smlouvou. A v tu chvíli na dokončení celého procesu potřebujete právníka. Nespoléhejte na vzorové smlouvy z webu. Vyberte si právníka, který se na nemovitosti specializuje a on vás celým procesem provede. Vyjde vás to zhruba na 12-20 tisíc korun, ale kromě ulehčení práce vám to může zachránit peníze.

Pokud se rozhodnete využít pro prodej bytu mé služby, všechny tyto věci jsou v ceně, včetně přípravy bytu na prodej. Kontaktujte mě pro více informací.

Chtěli byste více praktických rad jako jsou tyto? Najdete je v mé knize.