Investice do nemovitostí – Pavel Bambásek

Garáž jako investice: kdy se vyplatí a proč

Pavel Bambásek — Mon, 13 Apr 2020 16:31:00 +0000

Chcete investovat do nemovitostí, ale na byt nemáte nebo si nemůžete vzít hypotéku? Vyzkoušejte si své schopnosti na garážích. Garáž jako investice se vyplatí. Roční výnos se pohybuje mezi pěti až patnácti procenty.

Garáž je ideální nemovitost pro drobné začínající investory. Pokud se necítíte rovnou na investici do bytu nebo na ní nemáte prostředky, můžete se otrkat s garážemi. Jejich výhodou je také (ve srovnání s byty) relativně malá konkurence. Na rozdíl od bytu vám na ní ale banka nedá hypotéku.

Proč se vyplatí investice do garáže

Zorientovat se v garážích a pochopit rizika je oproti bytům ještě jednodušší. V Praze sice cena garáží běžně dosahuje půl milionu, ale v jiných koutech republiky jsou levnější. Na cenovou analýzu lokality použijte katastr nemovitostí, kde najdete ceny, za které se garáž prodala. Zjistíte to přes dálkový přístup nebo přímo na katastru. Více o tom v článku o katastru.

Proč se investice do garáží vyplatí? Počítejte se mnou. Garáž koupíte za 500 tisíc, pronajmete ji za 2000 měsíčně. To vám zajistí roční zhodnocení ve výši téměř pěti procent.

Počítejte s tím, že trh s garážemi má sezónnost. Největší zájem o garáže je na podzim a do poloviny zimy. Nejlépe se nakupují na jaře a v létě.

Já doporučuji při pronajímání garáží sehnat nájemce s platbou na rok dopředu, právě kvůli pracnosti. Možná kvůli tomu budete muset slevit, to zvažte. Při platbě po čtvrtletích jsem nikdy slevit nemusel a pracnost se tím také snižuje. Platby nájmu je totiž potřeba kontrolovat.

Investice do garáží má také výhodu v tom, že oproti bytům zde hrozí menší rizika s neplatiči. Zatímco z bytu může být problém je dostat, nájemce je právně značně chráněn, z garáže to těžké není. Jde o nebytový prostor a tam má majitel s vymáháním svých práv volnější ruce.

Pokud se po nějaké době rozhodnete garáž prodat, tak ji předtím, než ji začnete nabízet, rozhodně vyšperkujte k dokonalosti. Můžete tak vydělat hned o několik desítek tisíc korun více.

V jakých lokalitách koupit garáž a kde se jim vyhnout

Zajímavé jsou lokality u velkých sídlišť a u hlavních dopravních tepen. Sehnat nájemce není problém. Poptávku podporují parkovací zóny v Praze a stále hustší zástavba. Lidé nechtějí kroužit po okolí a hledat místo na zaparkování.

Navíc mnozí garáže využívají nejen pro auto, ale velmi často i jako sklad. Někteří muži mají garáž v podstatě jako chatu. Klidně tam jsou o víkendu celý den, leští auto, dělají něco v dílně, sejdou se s kamarádem. Cílovou skupinou při prodeji garáže díky tomu nejsou jen lidé z okolí. Okruh zájemců je daleko širší.

Garáž je nemovitost stejně jako dům – kupní smlouva a náležitosti prodeje, daně

Při vyhledávání vhodné nemovitosti mám dobré zkušenosti s běžnou inzercí na Sreality, Bezrealitky a dalších serverech. Při pravidelném sledování nejnovějších inzerátů se vždy jednou za čas objeví dobrý kup.

Stejně jako koupě bytu, tak i koupě garáže musí být řádně podložena kupní smlouvou. Já osobně doporučuji nedělat to sám třeba na základě smluv z internetu, ale použít služby právníků.

Na co si dát pozor při koupi garáže – stav, okolí, územní plán

Podívejte se také do územního plánu. Budou se v okolí stavět byty? Tak to hraje spíše pro vás!

Jinak je nejpodstatnější parametr právní řešení příjezdové cesty. Na něj si dejte při koupě garáže pozor. To bývá řešeno podílem na cestě nebo věcným břemenem. Pokud cesta patří obci, je přístup také zajištěný.

Některé garáže jsou na vlastním pozemku, jiné bez něj. Lepší jsou ty s pozemkem. U těch bez pozemku je třeba prozkoumat, zda to může do budoucna znamenat problém. U pozemků vlastněných městem by to neměl být problém. Pozemky vlastněné soukromníkem naopak rizikové být mohou. Zjistěte si detailně všechny podrobnosti.

Investice do nemovitosti? Jak si nastavit cíle a kolik lze vydělat?

Pavel Bambásek — Mon, 24 Feb 2020 09:11:00 +0000

Pět až deset procent ročně, to je velmi zjednodušeně výnos, který investice do nemovitosti může mít. Hned na začátku byste si ale měli rozmyslet, jakou strategii investice do nemovitosti chcete zvolit. Pronajímat? Prodávat se ziskem? Šetřit na stáří? Jak si nastavit cíle a kolik lze vydělat vysvětluji v tomto článku.

(více…)

Co je to investiční hypotéka a proč je tak výhodná?

Pavel Bambásek — Sun, 09 Feb 2020 14:59:00 +0000

Zásadní výhodou nákupu bytu na hypotéku je to, že získáte velkou sumu peněz na investici. Peníze z hypotéky úročené aktuálně zhruba třemi procenty jsou vlastně velice „levné“, proto se vyplatí si je půjčit. Proč je výhodná investiční hypotéka? A jak na ni?

(více…)

Proč investovat do bytu, jaký si vybrat a kolik můžete vydělat?

Pavel Bambásek — Fri, 17 Jan 2020 00:00:00 +0000

Investovat do bytu se vyplatí hned z několika důvodů. Kromě toho, že jeho cena bude růst, vyděláte mezitím ještě i na nájmu. Hlavní výhodou je, že většinu peněz vám půjčí banka. Investuji do různých věcí už dvacet let a ukládání peněz do nemovitostí považuji za jedno z nejvýhodnějších.

Nájemné u bytu představuje ročně zhruba pětiprocentní výnos. V Praze to aktuálně bývá méně, mimo Prahu je běžné dosahovat i dvojnásobného výnosu. Investice do bytu proto patří mezi jednu z nejoblíbenějších, i když je samozřejmě poměrně konzervativní. Je to i tím, že v posledních letech se v Česku mnoha lidem výrazně vyplatila. Ceny bytů totiž stále rostly a tím se hodnotila jejich investice. Navíc stále rostly i nájmy.

Nevyděláváte tudíž jen na zhodnocení nemovitosti, jejíž cena ideálně roste (a v posledních letech opravdu závratně), ale i na nájmu. Je samozřejmě otázka, jak se budou ceny chovat v budoucnu. Je ale prakticky jisté, že v horizontu 30 let porostou. Pokud tedy kupujete s výhledem na tak dlouhou dobu, je celkem jedno, kam se cena pohne po pěti letech – vy si to vyhodnotíte až po třiceti.

V současné době je těžké v Praze sehnat byt, u kterého se vám bude hypotéka splácet z nájemného, ale jde to. Klíčem je trpělivé sledování nabídek na realitních serverech (ten největší je Sreality.cz). Stačí si vybrat pár lokalit, které dobře znáte. Jednou se dobrý kup objeví a pak po něm vystartujte.

Proč chcete investovat?

Musíte si rozmyslet, co od investice čekáte. Investujete do bytu, protože chcete vydělávat na nájmu? Čekáte, že se ceny zvednou a chcete vydělat na pozdějším prodeji? Je to vaše bydlení na stáří? Chcete byt opravený nebo vás naopak bude bavit rekonstrukce? Podle všech těchto faktorů se musíte rozhodnout a jasně vědět, co hledáte.

Udělejte si investiční plán

Pokud se pro tuto investici rozhodnete, a já bych vám ji doporučil, udělejte si investiční plán a napište si ho. Máte v podstatě tři možnosti. První je pronájem: koupíte byt, pronajmete ho, a pokud jste jej koupili na hypotéku, splácíte z pronájmu hypotéku. Máte hotovost? Pak ještě lépe, otázka je, zda ji nepoužít jako jistinu a bytů si s použitím hypotéky nekoupit více.

Strategie číslo dvě: koupíte ošklivý vybydlený byt, uděláte rekonstrukci a byt pak prodáte za víc, nebo pronajmete. Strategie číslo tři pak je asi nejnáročnější. Předpokládá, že jste dobrý obchodník a máte dostatek času. Koupíte levně byt a prodáte jej obratem dráž.

Vyhledání vhodné nemovitosti

Když už víte, proč chcete byt koupit, stanovte si kritéria vhodné nemovitosti, respektive bytu, který hledáte. Neudělejte chybu, že budete brouzdat inzercí a bezcílně hledat. Časem z toho budete zmatení a nebudete se v nabídce orientovat. Tímto přístupem se brzo otrávíte a investování vám bude připadat složité.

Sepište si pro a proti a rozhodněte se: Nesnášíte jednání s řemeslníky? Neumíte vyjednávat? Nemáte vkus? Pak se asi raději rozhodnete pro variantu: najdu dokonalý byt v novostavbě a nebudu se muset o nic starat.

Pokud ale tušíte, že by vás bavilo něco budovat, ideálně s tím máte už nějaké zkušenosti, pak klidně neváhejte najít starší, klidně hodně vybydlený byt a dokonalou rekonstrukcí ho připravíte na pronájem nebo prodej. Dokonalý byt se pak bude snadněji pronajímat i prodávat.

Při plánování vždy musíte pamatovat na to, že nájem není zisk. S bytem budou další výdaje. Navíc se může stát, že dojde k navýšení úroků na hypotéce. Mějte pro tyto případy nějakou rezervu.

Průzkum lokality

Nemáte jasno, kde byt koupit, zda se vám vyplatí spíše malý byt v Praze nebo větší někde v Děčíně? Udělejte si průzkum lokality. Musíte počítat a také myslet na to, co s bytem chcete dělat do budoucnosti. Chcete si ho nechat? Pak pro vás asi bude důležité, v jaké je čtvrti. Chcete ho pronajímat? Mladým lidem? Pak musí být dobře dostupný veřejnou dopravou a blízko kanceláří a nočního života. V Praze je v případě čistě investičních bytů nejlepší koupit co nejmenší byt u metra a co nejblíže centru. Víc vás v zásadě nemusí zajímat.

Pro každého investora bude nejdůležitějším webem realitní server www.sreality.cz. Zapněte si na něm službu, díky které vám budou chodit nové inzeráty podle toho, o co se zajímáte. Začnete chodit na prohlídky, ať si uděláte nějakou představu, co je dobrá nabídka. Další možnosti najdete také na Bezrealitky.cz, Reality.idnes.cz, Bazos.cz. Představu o cenách bytů si děláte také na webu cenovamapa.org.

Vyberte si své lokality nebo třeba jen jednu a udělejte si dokonalý přehled. Pak už brzy hned poznáte, co je nízká a co vysoká cena.

Prostředky pro investici

Sepište si finanční možnosti. Jaké máte prostředky pro investici? Co případně můžete prodat a peníze použít k investování? Na jak vysokou hypotéku dosáhnete? Kolik peněz máte z vlastních zdrojů? Můžete a chcete zastavit nějakou svou jinou nemovitost? Potřebujete víc peněz pro získání hypotéky nebo vám chybí příjem na hypotéku? Pak si sepište, čeho potřebujete dosáhnout a následně i možnosti, jak toho můžete dosáhnout. Pokud si s tím nevíte rady, navštivte kouče. Skvělý kouč je například můj kamarád Robert Lhota (robert.lhota@gmail.com). Je to pětačtyřicetiletý zkušený manažer a sám k němu chodím na koučink, když si nevím rady s nějakým rozhodnutím. Možná vám bude koupě bytu trvat o něco déle než člověku s penězi v kapse. Neporovnávejte se s ostatními, co mají lepší možnosti, ale sami se sebou. Není důležité, čeho konkrétně dosáhnete, ale o jaký kus jste se posunuli vzhledem ke své startovací pozici.

Pokud se neorientujete ve světě hypoték, tak vězte, že existují hypoteční poradci. Svou práci pro vás dělají zdarma. Jsou placeni provizí z banky. Všechny banky jim dávají zhruba stejné odměny, takže není důvod, aby vám kvalitní poradce nedoporučil ten nejlepší finanční ústav. Když jim popíšete svou situaci, poradí vám, která banka se na to hodí nejvíce. Umí spočítat vaše možnosti s vaší výší platu a spousta dalších věcí. Takové lidi je možné kontaktovat i přes sociální sítě. Osobně znám například Pavla Čecha z webu Bezporadce.cz. Pomohl mi s mojí hypotékou a byl jsem velmi spokojený. Dále znám osobně Mariana Drgo (Mariandrgo.cz). Byl jsem na jeho přednášce o hypotékách a bylo vidět, že nabídky bank zná dokonale a stejně jako Pavel Čech si umí poradit i se specifickými požadavky klientů a ví která, banka má nejlepší podmínky.

Všechno je řešitelné. Stačí si napsat: čeho chci dosáhnout, jak toho dosáhnu, a to rozmělnit na jednotlivé drobné úkoly. Jsem si naprosto jistý, že pokud si takto stanovíte a napíšete své cíle, nic vás nezastaví.

Nejen pro začínající investory jsem sepsal knížku Jak investovat sám a bez bank, která je plná praktických tipů o investování. Najdete jí zde.

Přeji skvělé investování!

Starší byt, nebo novostavba?

Pavel Bambásek — Thu, 30 May 2019 09:02:00 +0000

Článek pro časopis Kde chci bydlet, jaro 2019

Článek ke stažení >>Stáhnout

Jak prodat byt co nejdráže? Nepodceňujte profesionální fotky a home staging

Pavel Bambásek — Tue, 16 Oct 2018 10:39:00 +0000

Chcete byt prodat co nejdráže? Pak se určitě soustřeďte na to, jak ho budete prezentovat! Neváhejte investovat do home stagingu a také do profesionálního fotografa. Pak to zvládnete i bez realitky!

Přečtěte si můj článek pro Finance.cz

Byt, dům, pozemek nebo pole? Do čeho investovat?

Pavel Bambásek — Sun, 30 Sep 2018 00:00:00 +0000

Jde hlavně o to, v čem se člověk vyzná. Každý by se měl rozmyslet, u čeho je schopen posoudit rizika a nenaletět, a na to se zaměřit. Do čeho můžete investovat?

Jak určit cenu nemovitosti

Jak poznáte správnou cenu? Nejdřív si musíte zmapovat lokalitu a typy nemovitostí, které vás zajímají. Chcete kupovat byt k rekonstrukci nebo pozemky na stavbu? To závisí na vás, čemu dáváte přednost, nebo v čem se nejlépe orientujete. Když vlastníte stavební firmu, budou vás zřejmě zajímat nákupy bytů nebo domů k rekonstrukci. Pokud jste nepraktičtí a jakákoliv oprava nemovitosti vás děsí, asi raději budete spekulovat na trhu s pozemky. Rozhodně platí: vždy se dá něco najít.

Já osobně dávám přednost nemovitostem, kde můžu přidat nějakou hodnotu. Nezajímá mě jenom spekulace. U pozemků to znamená například nákup jednoho velkého pozemku a jeho následné rozdělení na více, případně i napojení inženýrských sítí a vybudování komunikace. U bytů ke zvýšení ceny a šanci na výdělek přispěje rekonstrukce.

Kde získávat informace o nemovitostech

Inzertní servery

Realitní server číslo jedna je Sreality.cz. Přihlaste se k odběru nových inzerátů ve vaší oblasti a získejte přehled o tom, co vás zajímá. Choďte na prohlídky nemovitostí. Dříve nebo později se seznámíte s trhem a budete vědět, co je dobrá a co špatná cena.

Katastr nemovitostí

Skvělý zdroj informací je také katastr nemovitostí. Katastr totiž ze zákona poskytuje informace o realizovaných prodejích. Ty jsou na rozdíl od těch v inzerátech reálné a ne nadsazené. Stačí dojít na katastr nemovitostí (každý kraj má několik katastrálních poboček, jejich seznam najdete na webu katastru). Tak získáte jasný přehled o tom, jaká cena za nemovitost či pozemek je nízká a jaká vysoká. Výjimkou jsou družstevní byty. Jejich cenu se nedozvíte, protože jde o prodej členství v družstvu.

Na katastrálním úřadu se tedy dozvíte, za kolik se prodala nemovitost, kterou jste viděli v inzerátu. Stačí vám občanský průkaz, číslo pozemku nebo jednotky a zaplatit poplatek 50 Kč za stránku výpisu. Můžete si také zřídit dálkový přístup a všechny tyto informace zjistíte online z pohodlí domova. Poplatky jsou stejné a zaplatíte je kartou. Návod na zřízení dálkového přístupu do katastru nemovitostí najdete na webu katastru.

Přečtěte si, jakou má investice do jednotlivého typu nemovitostí výhodu a nevýhodu:

Byt

Koupě bytu je podle mě investice s nejmenším rizikem.

Plusy

U bytu se dá docela snadno ověřit pár věcí, které mohou znamenat riziko. Například od Sdružení vlastníků jednotek (SVJ) nebo vedení družstva se můžete dozvědět, zda dům nepotřebuje rekonstrukci střechy, která by znamenala výrazné zvýšení příspěvku do fondu oprav či zda není celý dům zadlužený.
Solidní prodejce bytu vám tyto informace poskytne sám, například ve formě prohlášení od SVJ nebo družstva. Doporučuji také osobní jednání: ještě se mi nestalo, že by plánované opravy SVJ zamlčelo. Je také dobré vědět, jestli má SVJ peníze ve fondu oprav a kolik jsou příspěvky.
Účetní závěrky by měly být přístupné ve sbírce listin, najdete je přes web ARES, tam zjistíte, jestli nemá nemovitost přehnané dluhy.
Dále si zkuste prověřit sousedy, zjistěte, jaký je v okolí bytu hluk. Nezbytné je samozřejmě zjištění technického stavu bytu, klidně po majitelích žádejte například dokumenty o revizi nebo účty po provedené rekonstrukci, vyžádejte si případné plány, mohou se vám hodit.
Lze čekat, že počet lidí, kteří nedosáhnou na hypotéku, se výrazně zvýší, pronájmy bytů se tak mohou stát ještě lukrativnější než dosud. Kromě Prahy stojí za zvážení nákup bytu v některých městech, která jsou atraktivní, ať již svou blízkostí Praze nebo se tam prostě jen příjemně bydlí a je tam dost atraktivních pracovních příležitostí.

Mínusy

Ceny bytů jsou nyní nejvýše za poslední roky. Nicméně názory na to, zda někdy – zejména v Praze – klesnou, se poměrně dost liší. V současné době, kdy mají developeři problémy se schvalování svých projektů ze stran města a obcí, je navíc poměrně nízká nabídka. Ve vzduchu samozřejmě visí očekávaná recese a v té, jak známo ceny nemovitostí klesají. Je to koktejl protichůdných okolností, a co se přesně stane, nikdo neví.

Domy

Ceny domů v poslední době zejména v okolí Prahy stále stoupají. Dnes se vyplatí koupit zejména dům, který vypadá na první pohled nevábně a potřebuje rekonstrukci. Zatímco všichni takový dům budou přehlížet, vy můžete vydělat – pokud umíte zařídit rekonstrukci. Lidé se znalostí stavebních prací mají obrovskou výhodu.

Plusy

Pokud koupíte nepředražený dům a dokážete ho ideálně ve vlastní režii levně zrekonstruovat, pak se může investice vyplatit. Zejména, když bude nemovitost v dobré lokalitě. Rozhodně je ale třeba myslet na rezervní fond pro případ nečekaného zvýšení nákladů na rekonstrukci.

Mínusy

Koupit dům po rekonstrukci a pronajímat ho – to je investice, která se například v Praze v podstatě nevyplatí.
Zjistit v jakém stavebně-technickém stavu dům skutečně je, není snadné. Je zde mnoho rizik a ani odborníci v tom nemají stoprocentní úspěšnost. Znáte to, jak do domu jednou kopnete, začnete objevovat další a další vady.
Poptávka je spíše po malých bytech, takže se spíše vyplatí koupit si dům s několika bytovými jednotkami, které můžete pronajmout jednotlivě. Pak se vám samozřejmě ale nevyhnou starosti s více nájemníky. Rozhodně nejde o rychlý zisk, ale o dlouhodobou investici, které budete muset vždy věnovat nějaký čas.

Pozemek

V pořadí druhá nejméně riziková investice.

Plusy

Pozemek při krizi nikdy neklesá tolik na ceně (alespoň pozemek v dobré lokalitě), jako například panelákový byt.
S pozemkem nejsou udržovací starosti. Není třeba převádět energie, řešit stavební věci nebo platit poplatky do fondu oprav.
Pozemek lze rozdělit na více pozemků a na tom vydělat. Majitelé bývají totiž v situaci, kdy by se nejraději majetku zbavili najednou a nemuseli nic řešit.

Mínusy

U pozemku je hned několik rizikových faktorů, které ani nemůžete zahrnout do předkupní kontroly. Nebezpečné například je, že se objeví nečekaná regulace ze strany územního plánu, nějaká jiná regulace z obce. Problémem může být také připojení na sítě nebo fakt, že se pozemek nachází v místě, kde je například stavba regulována orgány ochrany životního prostředí nebo je případně v zájmu nezávislých ekologů stavbu zde omezit nebo zcela zrušit.
U pozemku je seznam věcí k prověření prakticky nekonečný a reálně nelze všechny obsáhnout před koupí, pokud na rozhodnutí nemáte několik měsíců (což nikdy nemáte, zvlášť u dobré koupě). Na druhou stranu: pokud se naučíte prověřovat rizika, lze na pozemcích poměrně snadno vydělávat.

Pole

Hektar zemědělské půdy stojí 150-400 tisíc korun (zdroj: farmy.cz). Narozdíl od cen výše uvedených nemovitostí jde rozsah ceny uvést, protože nemá tak velký rozptyl.

Plusy

Ceny zemědělské půdy jsou v porovnání se západem stále velmi nízké a lze čekat, že dlouhodobě budou dál stoupat. Cena se každým rokem zvyšuje, každý rok průměrně o deset procent.
Při krizi cena zemědělské půdy vůbec neklesla. Dá se proto předpokládat, že i při další recesi si půda bude držet svou cenu.
Do pole lze investovat i v menších částkách, řekněme 100 tisíc korun.
Existuje obava, že novela zákona o zemědělské půdě dá předkupní právo půdy pro zemědělce, kteří na půdě pracují. To by znamenalo, že bude velmi těžké nebo spíš nemožné koupit půdu pod cenou.

Mínusy

Půdu kupují nejen zemědělci, ale i velcí investoři, kteří mají větší šanci přeplatit
Existuje riziko změny dotací, což může s cenami půdy zahýbat.
Když půdu koupíte příliš daleko, budou vám vznikat náklady za cestu.
Je čím dál těžší sehnat dobrý tip. Zemědělská půda se v posledních letech stala hitem pro mnoho investorů.